Ako nenaletieť pri refinancovaní úveru

napísal Martin Horváth

Úrokové sadzby na úveroch klesajú už niekoľko rokov a ľuďom sa to páči, lebo môžu ľahšie získať úver na svoje bývanie. A keďže od septembra 2012 si banky už nemôžu účtovať žiadny poplatok za refinancovanie hypotéky v čase refixácie, týka sa táto vlna znižovania úrokov aj existujúcich hypotekárnych klientov bánk. A práve títo často podliehajú manipulácii hypotekárnych maklérov.

Ukážem vám na konkrétnom príklade, ako to v praxi funguje a vy budete môcť sami posúdiť, ktorá alternatíva bude pre vás v budúcnosti najvýhodnejšia. Povedzme, že máte zostatok hypotéky vo výške 50 000 €, s aktuálnou úrokovou sadzbou 3,5%, fixovanou na 3 roky, ale zatiaľ ubehli od poslednej fixácie len 2 roky. Mesačne splácate takýto úver napr. 270 €.

Prvá alternatíva

Finančný sprostredkovateľ vám pripraví analýzu vašej finančnej situácie, v ktorej sa dočítate asi takéto informácie: Pri tejto úrokovej sadzbe preplatíte zostatok úveru ešte o ďalších 22 040 € (niečo ste už preplatili). Ak by ste úver refinancovali teraz ihneď, dostanete úrokovú sadzbu napr. 2,0% p.a. a z nej vyplývajúca mesačná splátka bude nižšia o 38 €, celkové preplatenie nového úveru 11 988 € a na celkovom preplatení tak môžete ušetriť 10 052 €. Potiaľto samé dobré správy, nie? Má to jeden malý háčik, že za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke si zapýta táto banka poplatok vo výške 5% zo zostatku úveru. To je v tomto prípade 2 500 € a s poplatkami za zmeny v katastri nehnuteľností spolu zaplatíte cca. 2 831 € za takúto zmenu. Ale voči celkovej úspore na preplatení sa táto čiastka nezdá až tak vysoká a veľa klientov sa napriek zaplateniu 2 831 € možno rozhodne pre refinancovanie, ale určite sa nájde veľa klientov, ktorí tých 2 831 € nebudú chcieť zaplatiť, alebo nebudú mať z čoho.

Druhá alternatíva

Takže vám finančný sprostredkovateľ ponúkne ešte krajšiu ponuku, kde nebudete musieť za refinancovanie zaplatiť ani €, lebo sprostredkovateľ vám navrhne navýšiť nový úver v novej banke o všetky vzniknuté náklady. Potom už bude vyzerať ponuka oveľa lákavejšie: Úroková sadzba rovnako 2,0% p.a., splátka nižšia o 25 €, celkové preplatenie úveru 12 667 €, a tak môžete na preplatení ušetriť 9 373 €. A žiadne vyvolané náklady potrebné platiť teraz. Takto to vyzerá ešte stále veľmi zaujímavo, úspora na preplatení veľmi vysoká a priznajte si, že keby ste nevideli tú prvú alternatívu, tak o tejto druhej vôbec nezapochybujete, lebo vás nič nestojí. A tu je prvá nástraha výpočtu, že vy budete musieť zaplatiť aj to navýšenie úveru o tých 2 831 €, lebo tie vám banka neodpustí, len sa o ne navýši zostatok nesplateného úveru, takže namiesto súčasného zostatku úveru 50 000 € budete mať v novej banke zrazu úver vo výške 52 831 €. Takže úsporu na preplatení treba ešte znížiť o toto navýšenie (9 373 € - 2 831 € = 6 542 €).

Ale teraz sa ešte len dostávame k pointe a to, že v obidvoch ponukách kalkuluje finančný sprostredkovateľ s jednou zásadne chybnou podmienku a to s okamžitým refinancovaním hypotéky medzi dvomi fixáciami. Cieľom tejto podmienky je len potreba finančného sprostredkovateľa zinkasovať od banky províziu za váš nový úver čo najskôr, nie o rok, dva, ale hneď teraz. Inak by vám totiž ponúkol aj tretiu alternatívu refinancovania.

Tretia alternatíva

Stačí počkať do najbližšej refixácie a banky vám ponúknu porovnateľnú, možno rovnakú a možno ešte nižšiu úrokovú sadzbu, ako teraz. Posledné roky to len potvrdzujú. A prečo by ste mali čakať jeden rok a platiť počas tohto roku vyššie splátky? Preto, že po tom roku máte možnosť refinancovať celý úver bez poplatku za predčasné splatenie. A preto treba do celej kalkulácie vniesť aj takúto alternatívu a porovnať, či vo vašom konkrétnom prípade nebude lacnejším riešením počkať s refinancovaním do najbližšej fixácie. Vyzeralo by to potom takto: Jeden rok by ste ešte splácali úver pôvodnou úrokovou sadzbou 3,5% (mesačne 270 €) a potom by ste bez poplatku refinancovali už len zvyšný zostatok úveru 48 487 € do novej banky za úrokovú sadzbu tých 2,0% p.a. Čiže ten rok by ste preplatili úver o 1 725 €, a zvyšok refinancovaného úveru o 11 146 pri novej splátke o 35 € nižšej ako pôvodne. Úspora na preplatení síce bude len 9 169 € (oproti 9 373 € v druhej alternatíve), ale pri tejto alternatíve nezaplatíte žiadny poplatok za predčasné splatenie, ani si nenavýšite nový úver, takže musíte porovnávať úsporu 9 169 € s úsporou z druhej alternatívy 6 542 €.

Z tohto výpočtu vychádza, že stačí počkať 1 rok do najbližšej fixácie úrokovej sadzby a pri tejto alternatíve dosiahnete najvyššiu úsporu na preplatení celého úveru. A rozdiel môže vyjsť kľudne aj vyšší. Určite to však neplatí pri každom refinancovaní úveru mimo termínu refixácie. Záleží na viacerých faktoroch, ako rozdiel v úrokových sadzbách, výška poplatkov ale aj dobe do refixácie. Preto je lepšie sa poradiť s niekým, kto vie presne zrátať, ako to vyjde vo vašom konkrétnom prípade. Ale nemal by to byť finančný sprostredkovateľ, ktorý nechce čakať ešte jeden rok na províziu za váš nový úver, lebo ten by vám ponúkol len jednu z prvých dvoch ponúk.

A ešte jeden tak trochu zavádzajúci predpoklad je v týchto prepočtoch. Je ním celkové preplatenie úveru, pretože ho každý počíta s úrokovou sadzbou, akú momentálne ponúkajú banky. Napriek tomu, že nikto nevie predpovedať, ako sa po 3-5 rokoch budú vyvíjať úrokové sadzby na hypotékach, môžu stúpať, ale aj ešte málinko klesnúť. Kalkulácia s nižšou sadzbou počas celej zvyšnej splatnosti úveru hrá momentálne finančnému sprostredkovateľovi do karát. Pretože na takomto dlhom období dáva vaša úspora také vysoké číslo, že keď vám ho ukáže, rozhodnete sa refinancovať okamžite. Keby vám ukázal rozdiel na preplatení len za obdobie 3 alebo 5 rokov, tak by to číslo nebolo až tak „ohromujúce“, ako za celých 20, či 30 rokov.

Dufam ze vas clanok zaujal, ak sa chcete nieco opytat, alebo mi len nechat spravu, napiste mi...

Ísť späť